Frais de notaire d'un marchand de biens : 3 % ou 8 % ?
Dans l'ancien, un particulier paie 7 à 8 % de frais de notaire. Un marchand de biens qui s'engage à revendre en paie environ 2,5 à 3 %. Sur un achat de 250 000 €, la différence dépasse 12 000 €, directement sur la marge.
Par MargeImmo · mis à jour le
- Particulier dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix, dont l'essentiel en droits de mutation (jusqu'à 6,31 % depuis 2025 dans la plupart des départements).
- Marchand de biens avec engagement de revendre : droits réduits à 0,715 %, soit environ 2,5 à 3 % de frais au total avec les émoluments du notaire.
- Conditions : être assujetti à la TVA (société marchand de biens) et prendre l'engagement dans l'acte d'achat.
- Délai : revendre dans les 5 ans. Sinon, les droits normaux deviennent exigibles, avec des intérêts de retard.
Ce que contiennent les frais de notaire
Les « frais de notaire » regroupent surtout des taxes. Pour un achat dans l'ancien, ils comprennent :
- Les droits de mutation (droits d'enregistrement), versés au département, à la commune et à l'État : la plus grosse part.
- Les émoluments du notaire, fixés par un barème dégressif, plus la TVA.
- Les débours (documents d'urbanisme, cadastre, état hypothécaire) et la contribution de sécurité immobilière.
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028. La grande majorité l'a fait : le taux global atteint alors 6,31 %, et les frais totaux tournent autour de 7,5 à 8 % du prix. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés par cette hausse.
Le régime du marchand de biens : l'engagement de revendre
L'article 1115 du Code général des impôts permet à un acheteur assujetti à la TVA, en pratique une société de marchand de biens, de payer des droits de mutation réduits à 0,715 % s'il s'engage dans l'acte d'achat à revendre le bien dans les 5 ans.
Avec les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière, les frais totaux tombent alors autour de 2,5 à 3 % du prix. Le montant exact dépend du prix et du bien : seul le notaire peut le confirmer.
| Achat de 250 000 € dans l'ancien | Frais estimés |
|---|---|
| Particulier (environ 8 %) | ≈ 20 000 € |
| Marchand de biens avec engagement de revendre (environ 3 %) | ≈ 7 500 € |
| Économie | ≈ 12 500 € |
Les conditions à respecter
- Être assujetti à la TVA au titre de l'activité immobilière : c'est le cas d'une société de marchand de biens, pas d'un particulier qui achète en son nom.
- Prendre l'engagement de revendre dans l'acte d'achat lui-même.
- Revendre dans le délai de 5 ans. Le délai est réduit à 2 ans dans certains cas de vente par lots ouvrant un droit de préemption aux locataires.
- Dans certains cas, l'engagement de revendre peut être remplacé par un engagement de construire, par exemple pour un terrain à bâtir ou une opération qui produit un immeuble neuf. Le notaire et l'expert-comptable vérifient quel régime s'applique.
Et si le bien n'est pas revendu à temps ?
Si le bien n'est pas revendu dans le délai, l'acheteur doit payer le complément de droits de mutation au taux normal, augmenté d'intérêts de retard. Sur un bien de 250 000 €, cela représente plus de 14 000 € : l'avantage disparaît et la marge avec.
Si seule une partie des lots est revendue à temps, le complément n'est dû que sur la partie non revendue. Un planning de revente réaliste fait donc partie du calcul de rentabilité.
Ce que ça change dans le calcul de la marge
Dans l'exemple de notre guide sur le calcul de la marge (achat 250 000 €, 40 000 € de travaux, revente 380 000 €), le même projet laisse 15,5 % de marge à un marchand de biens et 11 % à un particulier. L'écart vient presque entièrement des frais de notaire.
C'est aussi pour cela qu'un bien « à potentiel » se vend souvent mieux à un professionnel : il peut payer un peu plus cher qu'un particulier pour la même marge.
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Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour un marchand de biens ?
Environ 2,5 à 3 % du prix d'achat, grâce à des droits de mutation réduits à 0,715 % en échange de l'engagement de revendre le bien dans les 5 ans (article 1115 du Code général des impôts).
Un particulier peut-il bénéficier des frais de notaire réduits ?
Non. Le régime est réservé aux acheteurs assujettis à la TVA au titre de leur activité immobilière, en pratique les sociétés de marchand de biens.
Que se passe-t-il si le marchand de biens ne revend pas dans les 5 ans ?
Il doit payer le complément de droits de mutation au taux normal, augmenté d'intérêts de retard. Si seule une partie est revendue à temps, le complément porte sur la partie restante.
Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2025 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, les départements peuvent porter leur taux de 4,50 % à 5 %. La plupart l'ont fait, ce qui porte les frais d'un particulier dans l'ancien autour de 7,5 à 8 %.
À lire aussi
Sources
- Code général des impôts, article 1115, Légifrance
- Frais de notaire : la hausse s'applique dans 84 départements, LCL Banque privée
- Engagement de revendre : des droits réduits à condition de tenir le délai, consultation.avocat.fr
Ce guide donne des repères généraux. Il ne remplace ni le notaire, ni l'expert-comptable, ni un conseil en investissement.