Comment calculer la marge d'un marchand de biens
Une opération de marchand de biens se gagne à l'achat. Avant de faire une offre, il faut connaître son prix de revient complet, sa revente nette et la marge qui reste. Voici la méthode, avec un exemple chiffré.
Par MargeImmo · mis à jour le
- Marge = revente nette − prix de revient.
- Prix de revient = prix d'achat + frais de notaire + travaux + autres frais + intérêts du crédit.
- Revente nette = prix de revente − frais de revente (agence, diagnostics, mainlevée).
- La marge se mesure en pourcentage du prix de revient. Les professionnels visent en général au moins 15 à 20 %.
- Le point faible de tout calcul est le prix de revente : il doit s'appuyer sur des ventes réelles du secteur.
La formule de la marge
La marge d'un marchand de biens est ce qui reste de la revente une fois tous les coûts de l'opération payés, avant impôt sur les bénéfices. Elle se calcule en deux temps : le prix de revient, puis la revente nette.
- Prix de revient = prix d'achat + frais d'acquisition (notaire) + travaux + autres frais (géomètre, diagnostics, architecte, copropriété) + intérêts du crédit pendant la durée de l'opération.
- Revente nette = prix de revente − frais de revente (honoraires d'agence, diagnostics, frais de mainlevée).
- Marge brute = revente nette − prix de revient.
- Taux de marge = marge brute ÷ prix de revient.
On rapporte la marge au prix de revient, c'est-à-dire à l'argent réellement engagé. Certains la rapportent au prix de revente : le pourcentage paraît alors plus faible. Comparez toujours des taux calculés de la même façon.
Exemple chiffré pas à pas
Un appartement acheté 250 000 € par un marchand de biens, 40 000 € de travaux, 5 000 € d'autres frais, revendu 380 000 € au bout de 12 mois. 70 % du prix d'achat et des travaux sont financés par un crédit à 5 % par an, et les frais de revente représentent 5 % du prix.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 250 000 € |
| Frais de notaire (régime marchand de biens, environ 3 %) | 7 500 € |
| Travaux | 40 000 € |
| Autres frais | 5 000 € |
| Intérêts : (250 000 + 40 000) × 70 % × 5 % × 12/12 | 10 150 € |
| Prix de revient | 312 650 € |
| Prix de revente | 380 000 € |
| Frais de revente (5 %) | − 19 000 € |
| Revente nette | 361 000 € |
| Marge brute | 48 350 € |
| Taux de marge (48 350 ÷ 312 650) | 15,5 % |
Avec 15,5 %, l'opération est positive mais en dessous des 20 % que beaucoup de professionnels exigent pour absorber les imprévus. La question devient : à quel prix faut-il acheter ?
Le même bien acheté par un particulier, avec environ 8 % de frais de notaire, coûterait 325 150 € et ne laisserait que 35 850 € de marge, soit 11 %. C'est tout l'intérêt du régime marchand de biens.
Le prix d'achat maximum pour garder 20 % de marge
On renverse la formule : la revente nette doit couvrir 1,2 fois le prix de revient. On en déduit le prix d'achat qui laisse exactement 20 % de marge, frais de notaire et intérêts compris.
Dans l'exemple, la revente nette de 361 000 € autorise un prix de revient maximum de 300 833 €. Une fois retirés les travaux, les autres frais, les intérêts et les frais de notaire, le prix d'achat maximum ressort à environ 239 000 €. C'est la base de l'offre : 11 000 € de moins que le prix affiché.
Ce calcul inverse est le réflexe le plus utile en négociation : il transforme une impression (« c'est un peu cher ») en un prix argumenté.
Les erreurs qui faussent le calcul
- Un prix de revente optimiste : c'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Il doit venir des ventes réelles de biens comparables dans le secteur, pas des prix affichés sur les portails.
- Oublier les intérêts et la durée : six mois de retard sur la revente coûtent des intérêts, des charges et de la taxe foncière.
- Sous-estimer les travaux : prévoyez une marge pour les imprévus, surtout dans l'ancien.
- Oublier les frais de revente : honoraires d'agence, diagnostics, mainlevée d'hypothèque.
- Ignorer la fiscalité : selon les cas, la revente peut être soumise à la TVA sur la marge ou sur le prix total, ce qui change fortement le résultat. Faites valider le régime par votre expert-comptable.
- Ignorer l'urbanisme et les risques : une division refusée par le plan local d'urbanisme, un secteur protégé ou une zone inondable changent la valeur de revente.
Vérifier le prix de revente avec les ventes réelles
Toutes les ventes immobilières sont publiées par l'administration fiscale dans la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), avec le prix, la surface et la date. C'est la source la plus fiable pour estimer un prix de revente : elle donne ce que les acheteurs ont réellement payé, rue par rue.
L'audit MargeImmo part de ces ventes réelles autour du bien, y ajoute l'urbanisme, les risques et les diagnostics énergétiques, puis calcule la marge en trois scénarios et le prix d'offre maximum. Pour un premier calcul avec vos propres chiffres, le calculateur gratuit applique exactement la formule de ce guide.
Collez le lien d'une annonce : l'audit MargeImmo va chercher les ventes réelles du secteur, l'urbanisme et les risques, puis calcule la marge en trois scénarios et le prix d'offre maximum. Dès 19 €, livré en moins de 10 minutes.
Questions fréquentes
Quelle marge pour un marchand de biens ?
Les marchands de biens visent en général au moins 15 à 20 % du prix de revient. En dessous de 10 %, le moindre imprévu (travaux, délai de revente, négociation) peut effacer le bénéfice.
La marge se calcule-t-elle sur le prix d'achat ou sur le prix de revient ?
Sur le prix de revient, qui additionne le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux, les autres frais et les intérêts. C'est la somme réellement engagée dans l'opération.
La marge brute est-elle le bénéfice ?
Non. La marge brute est avant impôt sur les bénéfices et avant les frais de structure de la société. Selon le régime, la TVA peut aussi réduire le montant encaissé.
Comment estimer le prix de revente ?
À partir des ventes réelles de biens comparables dans le secteur, publiées dans la base DVF, plutôt qu'à partir des prix affichés dans les annonces, qui sont souvent négociés à la baisse.
À lire aussi
Sources
Ce guide donne des repères généraux. Il ne remplace ni le notaire, ni l'expert-comptable, ni un conseil en investissement.