Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Quartier Révolution, 11100 Narbonne
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 284 000 €, sans dépasser 305 000 €.
Immeuble de rapport. Prix de référence des appartements du secteur : 2 126 €/m². Revente estimée à 510 200 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 353 225 € : marge de 131 465 € (37 % du prix de revient). Scénario prudent : 49 750 €.
Surfaces par lot estimées : à remplacer par le métré réel.
Loyers par lot non communiqués : la valeur des lots loués reste approximative.
Le bien
| Prix affiché | 305 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Immeuble de rapport · Revente lot par lot d'un immeuble entier |
| Surface totale | 300 m² |
| Logements | 6, dont 5 loués |
| Local commercial | 60 m² |
| Loyers annuels déclarés | 27 000 €, soit 8,9 % de rendement brut |
| Propriété | Monopropriété |
Prix du marché
Prix au m² de l'immeuble / prix au m² des appartements du secteur : 47,8 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 2 126 €/m² (412 ventes) | 2 126 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 2 450 €/m² (380 ventes) | 2 450 €/m² | bonne |
| Terrains à bâtir | – | 175 €/m² (40 ventes) | 175 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 1 450 €/m² (38 ventes) | 1 450 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Narbonne, période 12 derniers mois.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 305 000 € | 290 000 € | 281 000 € |
| Frais d'acquisition | 9 150 € | 8 700 € | 8 430 € |
| Travaux | 25 000 € | 25 000 € | 25 000 € |
| Mise en copropriété | 18 500 € | 18 500 € | 18 500 € |
| Intérêts de portage | 11 550 € | 11 025 € | 10 710 € |
| Prix de revient | 369 200 € | 353 225 € | 343 640 € |
| Revente : Logements loués | 312 900 € | 361 400 € | 413 300 € |
| Revente : Logements libres | 78 200 € | 85 000 € | 91 800 € |
| Revente : Locaux commerciaux | 49 900 € | 63 800 € | 75 800 € |
| Revente brute | 441 000 € | 510 200 € | 580 900 € |
| Frais de revente | 22 050 € | 25 510 € | 29 045 € |
| Revente nette | 418 950 € | 484 690 € | 551 855 € |
| Marge | 49 750 € | 131 465 € | 208 215 € |
| Marge / prix de revient | 13,5 % | 37,2 % | 60,6 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 286 000 € | 338 000 € | 390 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 284 000 €. Plafond : 305 000 €.
- Offre d'ouverture à 275 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 284 000 €.
- Plafond à 305 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, documents conformes à l'annonce.
Analyse lot par lot
| Lot | Nature | Surface | Occupation | Loyer mensuel | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|---|---|
| Local commercial | Commerce | 60 m² | Loué | – | 63 800 € |
| Logement 1 | Logement | 40 m² * | Loué | – | 72 300 € |
| Logement 2 | Logement | 40 m² * | Loué | – | 72 300 € |
| Logement 3 | Logement | 40 m² * | Loué | – | 72 300 € |
| Logement 4 | Logement | 40 m² * | Loué | – | 72 300 € |
| Logement 5 | Logement | 40 m² * | Loué | – | 72 300 € |
| Logement 6 | Logement | 40 m² * | Libre | – | 85 000 € |
* Surface estimée, à remplacer par le métré ou le plan de division réel.
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Classes énergétiques | Classes non connues pour tous les lots : un lot F ou G se revend mal à un investisseur. | Exiger le DPE de chaque logement et l'audit énergétique de l'immeuble s'il est classé E, F ou G. |
| Loyers et baux | La valeur d'un lot loué dépend de son loyer et de la durée restante du bail. | Exiger l'état locatif et la copie des baux. |
| Locataires protégés | Un locataire âgé aux revenus modestes ne peut pas recevoir de congé : son lot se vend forcément occupé. | Vérifier l'âge et les ressources déclarées dans les baux. |
| Droit de préemption des locataires | Lors d'une vente lot par lot, les locataires peuvent être prioritaires, ce qui allonge la revente. | Faire valider le calendrier de revente par le notaire. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant la vente par lots. | Notaire |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
| Mise en copropriété | État descriptif de division et règlement de copropriété à établir. | Géomètre-expert |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Gros œuvre | Toiture, charpente, façade, cage d'escalier, réseaux communs à contrôler à la visite. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Audit énergétique | Obligatoire pour vendre un immeuble en monopropriété classé E, F ou G ; il chiffre les travaux pour gagner des classes. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA à la revente | Un immeuble achevé depuis plus de 5 ans se revend en principe sans TVA, sauf travaux le rendant « neuf » au sens fiscal. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- État locatif complet : loyer, charges et date d'entrée de chaque locataire
- Copie de tous les baux, dont le bail commercial s'il y en a un
- DPE de chaque logement, et audit énergétique de l'immeuble s'il est classé E, F ou G
- Métré de chaque lot
- Dernier avis de taxe foncière
- Diagnostics amiante, plomb, électricité, termites
- Factures des gros travaux des 10 dernières années
- Titre de propriété
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Narbonne · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
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