Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Quartier Figuerolles, 34070 Montpellier
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 182 000 €, sans dépasser 182 000 €.
Local ou entrepôt à transformer en logements. Prix de référence des appartements du secteur : 3 600 €/m². Revente estimée à 673 200 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 531 595 € : marge de 107 945 € (20 % du prix de revient). Scénario prudent : 45 915 €.
Prix très bas : 27 % du prix de référence. Un tel écart a souvent une raison : bien occupé ou en viager, état de ruine, surface ou prix mal saisis, indivision, servitude. Vérifier avant toute offre.
Le passage d'un local en logement est un changement de destination : autorisation d'urbanisme obligatoire, refusée dans les rues où le plan local d'urbanisme protège les commerces en rez-de-chaussée.
Ancien entrepôt ou atelier : faites vérifier l'absence de pollution des sols avant de signer ; une dépollution peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Travaux estimés à 278 000 € (transformation complète, 3 logements) : à remplacer par l'estimation d'un architecte.
Le bien
| Prix affiché | 210 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Local ou entrepôt à transformer en logements · Changer un local ou un entrepôt en appartements |
| Surface habitable | 220 m² |
| Logements à créer | 3 |
| Type de local | Entrepôt ou local d'activité |
| Travaux | Rénovation complète |
Prix du marché
Prix au m² du local / prix au m² des appartements du secteur : 26,5 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 3 600 €/m² (940 ventes) | 3 600 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 4 100 €/m² (210 ventes) | 4 100 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 2 100 €/m² (70 ventes) | 2 100 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Montpellier, période 12 derniers mois.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 210 000 € | 200 000 € | 193 000 € |
| Frais d'acquisition | 6 300 € | 6 000 € | 5 790 € |
| Travaux | 278 000 € | 278 000 € | 278 000 € |
| Architecte, autorisations et copropriété | 22 500 € | 22 500 € | 22 500 € |
| Intérêts de portage | 25 620 € | 25 095 € | 24 727 € |
| Prix de revient | 542 420 € | 531 595 € | 524 017 € |
| Revente : 3 appartements vendus libres | 619 300 € | 673 200 € | 727 100 € |
| Revente brute | 619 300 € | 673 200 € | 727 100 € |
| Frais de revente | 30 965 € | 33 660 € | 36 355 € |
| Revente nette | 588 335 € | 639 540 € | 690 745 € |
| Marge | 45 915 € | 107 945 € | 166 728 € |
| Marge / prix de revient | 8,5 % | 20,3 % | 31,8 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 162 000 € | 201 000 € | 241 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 182 000 €. Plafond : 182 000 €.
- Offre d'ouverture à 177 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 182 000 €.
- Plafond à 182 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, autorisation d'urbanisme pour créer les logements, purgée de recours.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 | Logement | 62 m² * | 223 200 € |
| Appartement 2 | Logement | 62 m² * | 223 200 € |
| Appartement 3 | Logement | 62 m² * | 223 200 € |
* Surface estimée, à remplacer par le métré ou le plan de division réel.
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Autorisation refusée | La mairie peut refuser de transformer un commerce en logement, notamment dans les rues commerçantes protégées. | Interroger le service urbanisme et faire de l'autorisation une condition suspensive. |
| Éclairage et vues | Un local profond ou un entrepôt sans fenêtres demande des ouvertures, des puits de lumière ou une cour créée. | Faire esquisser les logements par un architecte avant l'offre. |
| Pollution des sols | Ateliers, garages et entrepôts peuvent avoir laissé des hydrocarbures ou des solvants dans le sol. | Consulter les bases des sites pollués et, au moindre doute, faire un diagnostic de pollution. |
| Budget travaux | Réseaux, isolation, menuiseries et cloisons sont à créer entièrement : les dépassements sont fréquents. | Faire chiffrer par un maître d'œuvre et garder 10 à 15 % d'imprévus. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Changement de destination | Déclaration préalable ou permis de construire selon les travaux de façade et de structure. | Architecte, mairie |
| Copropriété | Si le local est dans un immeuble en copropriété, le règlement doit autoriser l'usage d'habitation. | Notaire, syndic |
| Bail en cours | Un local loué ne peut pas être transformé avant la fin du bail ou un accord de départ du locataire. | Avocat |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Structure et planchers | Capacité des planchers, création de mezzanines ou de niveaux : avis d'un bureau d'études. |
| Raccordements | Un compteur d'eau et d'électricité par logement, évacuations à créer. |
| Isolation | Les logements créés doivent respecter la réglementation thermique applicable aux travaux. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA à la revente | Une transformation lourde peut rendre les logements « neufs » au sens fiscal, donc soumis à la TVA. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Taxe d'aménagement | Due si les travaux créent de la surface de plancher, par exemple une mezzanine. | Mairie |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- Plans du local avec hauteurs sous plafond
- Règlement du plan local d'urbanisme pour la parcelle
- Règlement de copropriété s'il y en a un
- Bail en cours ou attestation de libération du local
- Diagnostics amiante et plomb
- Historique d'utilisation du local (activité exercée)
- Titre de propriété et dernier avis de taxe foncière
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Montpellier · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
© 2026 MargeImmo · Rapport n° exemple-local-entrepot-transforme-logements établi le 12 octobre 2026 pour Agence exemple. Document protégé par le droit d'auteur : reproduction, revente ou diffusion en dehors de la transaction concernée interdites.