Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Quartier de la Croisette, 06400 Cannes
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 725 000 €, sans dépasser 725 000 €.
Bien haut de gamme à rénover. Prix de référence des appartements rénovés haut de gamme du secteur : 11 625 €/m². Revente estimée à 1 743 800 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 1 355 965 € : marge de 300 645 € (22 % du prix de revient). Scénario prudent : -18 813 €.
Travaux estimés au barème « Rénovation complète haut de gamme » (2 800 €/m²), soit 420 000 € : à remplacer par l'estimation d'un architecte.
Classe énergétique (DPE) non renseignée : si le bien est classé F ou G, comptez de 45 000 € à 68 000 € de travaux en plus pour atteindre la classe D.
Portage retenu : 15 mois. Les biens haut de gamme se vendent plus lentement : prévoir 6 à 12 mois de commercialisation après les travaux.
Le bien
| Prix affiché | 850 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Bien haut de gamme à rénover · Appartement ou maison d'exception : rénover et revendre au prix du haut de gamme |
| Bien | Appartement |
| Surface habitable | 150 m² |
| Travaux | Rénovation complète haut de gamme |
| Propriété | Copropriété existante |
| Classe énergétique (DPE) | Non renseignée |
Prix du marché
Prix au m² demandé / prix de revente rénové haut de gamme (scénario central) : 48,7 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 6 900 €/m² (1480 ventes) | 6 900 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 8 200 €/m² (160 ventes) | 8 200 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 4 800 €/m² (60 ventes) | 4 800 €/m² | bonne |
Le haut de gamme du secteur
Sont retenues les ventes d'appartements du quart le plus cher du quartier, au-dessus de 10 000 €/m².
| Médiane des ventes haut de gamme | 13 500 €/m² (64 ventes autour du bien (500 m)) |
|---|---|
| Les 10 % les plus chères | au-dessus de 19 000 €/m² |
| Grandes surfaces (plus de 120 m²) | 13 000 €/m² (18 ventes) |
| Fiabilité | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Cannes, période 3 dernières années.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 850 000 € | 808 000 € | 782 000 € |
| Frais d'acquisition | 25 500 € | 24 240 € | 23 460 € |
| Travaux | 420 000 € | 420 000 € | 420 000 € |
| Architecte d'intérieur, diagnostics, mise en valeur | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € |
| Intérêts de portage | 55 563 € | 53 725 € | 52 588 € |
| Prix de revient | 1 401 063 € | 1 355 965 € | 1 328 048 € |
| Revente : Appartement rénové haut de gamme | 1 455 000 € | 1 743 800 € | 1 987 500 € |
| Revente brute | 1 455 000 € | 1 743 800 € | 1 987 500 € |
| Frais de revente | 72 750 € | 87 190 € | 99 375 € |
| Revente nette | 1 382 250 € | 1 656 610 € | 1 888 125 € |
| Marge | -18 813 € | 300 645 € | 560 077 € |
| Marge / prix de revient | -1,3 % | 22,2 % | 42,2 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 618 000 € | 831 000 € | 1 011 000 € |
| Rendement annuel (TRI), sans crédit | -1,1 % sur 15 mois | 17,4 % sur 15 mois | 32,5 % sur 15 mois |
Si une hypothèse se dégrade
Scénario central de départ : marge de 300 645 € (22,2 %), rendement annuel de 17,4 %.
| Hypothèse | Marge | Marge / prix de revient | Rendement annuel |
|---|---|---|---|
| Revente 10 % plus basse | 134 965 € | 10 % | 7,9 % |
| Travaux 15 % plus chers | 234 889 € | 16,5 % | 13 % |
| Vente 6 mois plus tard | 279 155 € | 20,3 % | 11,1 % |
| Les trois à la fois | 46 616 € | 3,2 % | 1,8 % |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 725 000 €. Plafond : 725 000 €.
- Offre d'ouverture à 703 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 725 000 €.
- Plafond à 725 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, documents conformes à l'annonce.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Appartement rénové haut de gamme | Logement | 150 m² | 1 743 800 € |
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Prix de revente du haut de gamme | Peu de ventes comparables et une clientèle étroite : quelques ventes suffisent à déplacer la médiane, et une finition jugée ordinaire fait perdre la prime du haut de gamme. | Faire estimer le bien rénové par deux agences spécialisées dans le haut de gamme avant l'offre. |
| Délai de revente | Un bien d'exception peut rester 6 à 12 mois en vente : chaque mois de plus réduit le rendement annuel (TRI). | Tester le prix auprès des agences avant la fin des travaux et prévoir le portage dans le financement. |
| Dépassement du budget travaux | Matériaux nobles, menuiseries sur mesure et artisans spécialisés : les devis dérivent plus vite qu'en rénovation classique, souvent de 15 % ou plus. | Faire chiffrer par un architecte d'intérieur sur plans, avec une réserve d'imprévus de 15 %. |
| Classe énergétique | Classe non connue : un logement F ou G se revend avec une décote et ne peut plus être loué à terme. | Exiger le DPE et chiffrer les travaux pour gagner au moins une classe. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Copropriété | Travaux votés non encore payés, procédures en cours, santé financière du syndicat. | Notaire, syndic |
| Travaux dans les parties communes | Toucher aux murs porteurs, à la façade ou aux réseaux communs demande un vote en assemblée générale. | Syndic |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
| Acquéreurs étrangers | Une partie de la clientèle achète depuis l'étranger : prévoir les délais de financement, de change et de vérifications anti-blanchiment du notaire. | Notaire |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Qualité des parties communes et de l'immeuble | Hall, ascenseur, façade et gardiennage pèsent dans le prix d'un appartement de standing : vérifier l'état et les travaux à venir. |
| Structure et toiture | Fissures, charpente, humidité, à contrôler à la visite avec un professionnel. |
| Électricité et plomberie | Une installation de plus de 15 ans est en général à refaire entièrement. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA à la revente | Un bien achevé depuis plus de 5 ans se revend sans TVA, sauf si les travaux le rendent « neuf » au sens fiscal (structure, façade, majorité des équipements). | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- DPE et diagnostics complets
- Devis de deux entreprises pour les travaux
- Trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale
- Carnet d'entretien et fiche synthétique de la copropriété
- Dernier avis de taxe foncière
- Titre de propriété
- Plans du bien et, si possible, estimation d'un architecte d'intérieur
- Estimation de deux agences spécialisées dans le haut de gamme
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Cannes · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
© 2026 MargeImmo · Rapport n° exemple-bien-haut-de-gamme-renovation établi le 12 octobre 2026 pour Agence exemple. Document protégé par le droit d'auteur : reproduction, revente ou diffusion en dehors de la transaction concernée interdites.