Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Secteur pavillonnaire, 66100 Perpignan
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 248 000 €, sans dépasser 248 000 €.
Maison sur grand terrain à diviser. Prix de référence des terrains à bâtir du secteur : 230 €/m². Revente estimée à 436 900 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 356 410 € : marge de 58 645 € (16 % du prix de revient). Scénario prudent : -2 435 €.
Surface à détacher non précisée : le calcul retient 700 m², en gardant au moins la moitié du terrain avec la maison.
Zonage d'urbanisme non consulté : la constructibilité doit être vérifiée en mairie avant toute offre.
Classe énergétique (DPE) non renseignée : si le bien est classé F ou G, comptez de 36 000 € à 54 000 € de travaux en plus pour atteindre la classe D.
Le bien
| Prix affiché | 290 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Maison sur grand terrain à diviser · Détacher un terrain à bâtir et revendre la maison à part |
| Surface habitable | 120 m² |
| Surface du terrain | 1 400 m² |
| Travaux | Rafraîchissement (peintures, sols) |
| Classe énergétique (DPE) | Non renseignée |
Prix du marché
Prix demandé / valeur de revente totale : 66,4 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 1 750 €/m² (520 ventes) | 1 750 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 2 400 €/m² (610 ventes) | 2 400 €/m² | bonne |
| Terrains à bâtir | – | 230 €/m² (48 ventes) | 230 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 1 300 €/m² (52 ventes) | 1 300 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Perpignan, période 3 dernières années.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 290 000 € | 276 000 € | 267 000 € |
| Frais d'acquisition | 8 700 € | 8 280 € | 8 010 € |
| Travaux | 42 000 € | 42 000 € | 42 000 € |
| Géomètre, division et viabilisation du lot | 19 000 € | 19 000 € | 19 000 € |
| Intérêts de portage | 11 620 € | 11 130 € | 10 815 € |
| Prix de revient | 371 320 € | 356 410 € | 346 825 € |
| Revente : Maison sur parcelle réduite | 240 200 € | 275 900 € | 310 800 € |
| Revente : Lot à bâtir détaché | 148 100 € | 161 000 € | 173 900 € |
| Revente brute | 388 300 € | 436 900 € | 484 700 € |
| Frais de revente | 19 415 € | 21 845 € | 24 235 € |
| Revente nette | 368 885 € | 415 055 € | 460 465 € |
| Marge | -2 435 € | 58 645 € | 113 640 € |
| Marge / prix de revient | -0,7 % | 16,5 % | 32,8 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 230 000 € | 266 000 € | 302 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 248 000 €. Plafond : 248 000 €.
- Offre d'ouverture à 241 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 248 000 €.
- Plafond à 248 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, certificat d'urbanisme et autorisation de division obtenus et purgés de recours.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Maison sur parcelle réduite | Maison | 120 m² | 275 900 € |
| Lot à bâtir détaché | Terrain | 700 m² * | 161 000 € |
* Surface estimée, à remplacer par le métré ou le plan de division réel.
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Constructibilité du lot | Zonage non consulté automatiquement. Les règles d'emprise, de hauteur, de recul et de surface minimale décident si le lot est vendable. | Demander un certificat d'urbanisme opérationnel avant de signer, ou en faire une condition suspensive. |
| Accès et réseaux | Un lot sans accès direct à la voie, ou loin des réseaux, coûte plus cher à viabiliser et se vend moins bien. | Faire chiffrer le raccordement eau, électricité, assainissement par les concessionnaires. |
| Valeur de la maison après division | La maison perd son jardin : sa valeur baisse, surtout si le nouveau lot crée un vis-à-vis. | Faire estimer la maison sur sa parcelle réduite par deux agences locales. |
| Délais d'autorisation | Déclaration préalable de division (1 mois), recours des voisins possibles : le portage s'allonge. | Prévoir une marge de 3 à 6 mois dans le calendrier. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Autorisation de division | Déclaration préalable si le lot est destiné à être bâti ; permis d'aménager si une voie commune est créée ou en secteur protégé. | Géomètre-expert, mairie |
| Lotissement existant | Si la maison est dans un lotissement, son cahier des charges peut interdire une nouvelle division. | Notaire |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Bornage et plan de division | Bornage contradictoire avec les voisins et plan de division par un géomètre-expert. |
| Assainissement | En assainissement individuel, l'installation de la maison ne doit pas se trouver sur le lot détaché. |
| Étude de sol | Étude géotechnique obligatoire pour vendre un terrain constructible en zone d'argiles moyennes ou fortes. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA sur le terrain revendu | Un terrain à bâtir revendu par un professionnel est soumis à la TVA, souvent calculée sur la marge. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Taxe sur les terrains devenus constructibles | Certaines communes la perçoivent à la première vente après classement en zone constructible. | Notaire |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- Plan cadastral et surface exacte de la parcelle
- Certificat d'urbanisme, ou à défaut le règlement de la zone du plan local d'urbanisme
- Plan de situation des réseaux et de l'assainissement
- Cahier des charges du lotissement s'il en existe un
- DPE et diagnostics de la maison
- Titre de propriété et servitudes
- Dernier avis de taxe foncière
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Perpignan · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
© 2026 MargeImmo · Rapport n° exemple-maison-terrain-divisible établi le 12 octobre 2026 pour Agence exemple. Document protégé par le droit d'auteur : reproduction, revente ou diffusion en dehors de la transaction concernée interdites.