Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Quartier des Minimes, 31200 Toulouse
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 278 000 €, sans dépasser 278 000 €.
Maison à découper en plusieurs logements. Prix de référence des appartements du secteur : 3 900 €/m². Revente estimée à 574 100 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 443 594 € : marge de 101 801 € (23 % du prix de revient). Scénario prudent : 42 090 €.
Travaux estimés à 116 000 € (création de 3 logements, cuisines, salles d'eau, compteurs) : à remplacer par des devis.
Classe énergétique (DPE) non renseignée : si le bien est classé F ou G, comptez de 48 000 € à 72 000 € de travaux en plus pour atteindre la classe D.
Le bien
| Prix affiché | 300 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Maison à découper en plusieurs logements · Transformer une grande maison en appartements |
| Surface habitable | 160 m² |
| Logements à créer | 3 |
| Travaux | Rafraîchissement (peintures, sols) |
| Classe énergétique (DPE) | Non renseignée |
Prix du marché
Prix au m² de la maison / prix au m² des appartements du secteur : 48,1 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 3 900 €/m² (1250 ventes) | 3 900 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 4 200 €/m² (300 ventes) | 4 200 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 2 800 €/m² (120 ventes) | 2 800 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Toulouse, période 12 derniers mois.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 300 000 € | 285 000 € | 276 000 € |
| Frais d'acquisition | 9 000 € | 8 550 € | 8 280 € |
| Travaux | 116 000 € | 116 000 € | 116 000 € |
| Architecte, autorisations et mise en copropriété | 16 500 € | 16 500 € | 16 500 € |
| Intérêts de portage | 18 200 € | 17 544 € | 17 150 € |
| Prix de revient | 459 700 € | 443 594 € | 433 930 € |
| Revente : 3 appartements vendus libres | 528 200 € | 574 100 € | 620 000 € |
| Revente brute | 528 200 € | 574 100 € | 620 000 € |
| Frais de revente | 26 410 € | 28 705 € | 31 000 € |
| Revente nette | 501 790 € | 545 395 € | 589 000 € |
| Marge | 42 090 € | 101 801 € | 155 070 € |
| Marge / prix de revient | 9,2 % | 22,9 % | 35,7 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 261 000 € | 295 000 € | 329 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 278 000 €. Plafond : 278 000 €.
- Offre d'ouverture à 270 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 278 000 €.
- Plafond à 278 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, autorisation d'urbanisme pour créer les logements, purgée de recours.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 | Logement | 49 m² * | 191 100 € |
| Appartement 2 | Logement | 49 m² * | 191 100 € |
| Appartement 3 | Logement | 49 m² * | 191 100 € |
* Surface estimée, à remplacer par le métré ou le plan de division réel.
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Autorisation de créer des logements | Certaines communes soumettent la division d'une maison en logements à autorisation, et le plan local d'urbanisme peut exiger une place de stationnement par logement. | Interroger le service urbanisme avant l'offre et vérifier les règles de stationnement. |
| Budget travaux | Créer des logements suppose des cuisines, salles d'eau, cloisons, compteurs séparés et souvent l'isolation phonique entre étages. | Faire chiffrer par un maître d'œuvre avec un plan d'aménagement. |
| Surface des logements | Des logements trop petits ou mal éclairés se vendent moins cher au m² que le prix de référence. | Faire un plan avec la surface et l'orientation de chaque logement. |
| Classe énergétique | Classe non connue : un logement F ou G se revend avec une décote et ne peut plus être loué à terme. | Exiger le DPE et chiffrer les travaux pour gagner au moins une classe. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Permis ou déclaration préalable | Changement de destination, création d'ouvertures ou de surface : permis de construire ou déclaration préalable selon les cas. | Architecte, mairie |
| Mise en copropriété | État descriptif de division et règlement de copropriété à établir avant de vendre les logements. | Géomètre-expert, notaire |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Compteurs et réseaux | Un compteur d'eau et d'électricité par logement ; capacité du raccordement à vérifier. |
| Sécurité incendie et acoustique | Les planchers entre logements doivent respecter des règles d'isolation et de résistance au feu. |
| Structure | Les nouvelles ouvertures et cloisons peuvent demander l'avis d'un bureau d'études. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA à la revente | Des travaux qui touchent la structure ou la majorité des équipements peuvent rendre les logements « neufs » au sens fiscal, donc soumis à TVA. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Taxe d'aménagement | Due si les travaux créent de la surface de plancher, par exemple en aménageant des combles. | Mairie |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- Plans de la maison avec les surfaces par niveau
- Règlement du plan local d'urbanisme, notamment le stationnement
- DPE et diagnostics complets
- Devis ou estimation d'un maître d'œuvre
- Titre de propriété et servitudes
- Dernier avis de taxe foncière
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Toulouse · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
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