Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Quartier Boutonnet, 34090 Montpellier
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Au prix affiché, l'opération ne dégage pas une marge suffisante : il faudrait l'acheter 130 000 € au plus, soit 21 % sous le prix affiché.
Bien à rénover pour revente. Prix de référence des appartements du secteur : 3 600 €/m². Revente estimée à 226 800 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 207 855 € : marge de 7 605 € (4 % du prix de revient). Scénario prudent : -17 280 €.
Travaux estimés au barème « Rafraîchissement (peintures, sols) », soit 21 000 € : à remplacer par des devis.
Bien classé F : 18 000 € de travaux énergétiques ajoutés pour atteindre la classe D (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries). Un audit énergétique les chiffrera précisément.
Le bien
| Prix affiché | 165 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Bien à rénover pour revente · Acheter, rénover, revendre au prix du marché |
| Bien | Appartement |
| Surface habitable | 60 m² |
| Travaux | Rafraîchissement (peintures, sols) |
| Propriété | Copropriété existante |
| Classe énergétique (DPE) | F : travaux pour atteindre D compris dans le chiffrage |
Prix du marché
Prix au m² demandé / prix au m² du secteur : 76,4 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 3 600 €/m² (940 ventes) | 3 600 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 4 100 €/m² (210 ventes) | 4 100 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 2 600 €/m² (85 ventes) | 2 600 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Montpellier, période 12 derniers mois.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 165 000 € | 157 000 € | 152 000 € |
| Frais d'acquisition | 4 950 € | 4 710 € | 4 560 € |
| Travaux | 39 000 € | 39 000 € | 39 000 € |
| Diagnostics et frais divers | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € |
| Intérêts de portage | 5 355 € | 5 145 € | 5 014 € |
| Prix de revient | 216 305 € | 207 855 € | 202 574 € |
| Revente : Appartement rénové | 209 500 € | 226 800 € | 241 900 € |
| Revente brute | 209 500 € | 226 800 € | 241 900 € |
| Frais de revente | 10 475 € | 11 340 € | 12 095 € |
| Revente nette | 199 025 € | 215 460 € | 229 805 € |
| Marge | -17 280 € | 7 605 € | 27 231 € |
| Marge / prix de revient | -8 % | 3,7 % | 13,4 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 117 000 € | 130 000 € | 142 000 € |
Prix d'offre et négociation
- Ne pas faire d'offre au prix affiché.
- Une offre n'a de sens que sous 130 000 €, prix maximum pour 20 % de marge dans le scénario central.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Appartement rénové | Logement | 60 m² | 226 800 € |
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Dépassement du budget travaux | C'est le premier risque d'une rénovation : les surprises à l'ouverture des murs dépassent souvent 10 % du budget. | Faire chiffrer par deux entreprises avant l'offre et garder 10 % d'imprévus. |
| Classe énergétique | Bien classé F : un logement G ne peut plus être loué à un nouveau locataire, un F à partir de 2028, un E en 2034, et la décote à la revente est nette. Les travaux pour atteindre D sont inclus dans le chiffrage. | Exiger le DPE et chiffrer les travaux pour gagner au moins une classe. |
| Prix de revente | Le calcul suppose une revente au prix d'un bien rénové du secteur ; une rénovation moyenne ne l'atteint pas. | Comparer avec les biens rénovés vendus dans la rue sur les 12 derniers mois. |
| Durée de portage | Chaque mois de travaux ou de mise en vente en plus coûte des intérêts et des charges. | Planifier les entreprises avant la signature de l'acte. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Copropriété | Travaux votés non encore payés, procédures en cours, santé financière du syndicat. | Notaire, syndic |
| Travaux dans les parties communes | Toucher aux murs porteurs, à la façade ou aux réseaux communs demande un vote en assemblée générale. | Syndic |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Structure et toiture | Fissures, charpente, humidité, à contrôler à la visite avec un professionnel. |
| Électricité et plomberie | Une installation de plus de 15 ans est en général à refaire entièrement. |
| Diagnostics sanitaires | Amiante si permis avant 1997, plomb si construit avant 1949, termites et mérule selon la zone. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA à la revente | Un bien achevé depuis plus de 5 ans se revend sans TVA, sauf si les travaux le rendent « neuf » au sens fiscal (structure, façade, majorité des équipements). | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- DPE et diagnostics complets
- Devis de deux entreprises pour les travaux
- Trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale
- Carnet d'entretien et fiche synthétique de la copropriété
- Dernier avis de taxe foncière
- Titre de propriété
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Montpellier · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
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