Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Centre-ville, 30000 Nîmes
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 156 000 €, sans dépasser 156 000 €.
Local commercial ou entrepôt loué. Prix de référence des locaux commerciaux et d'activité du secteur : 1 900 €/m². Revente estimée à 224 000 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 182 122 € : marge de 30 678 € (17 % du prix de revient). Scénario prudent : -3 830 €.
Rendement attendu par les investisseurs estimé à 7,5 % pour ce type de local : à confirmer avec les ventes récentes de la ville.
Le bien
| Prix affiché | 180 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Local commercial ou entrepôt loué · Revendre un local, un bureau ou un entrepôt à un investisseur |
| Surface habitable | 95 m² |
| Type de local | Boutique ou local commercial |
| Occupation | Loué, 6 ans restants sur le bail |
| Loyers annuels déclarés | 16 800 €, soit 9,3 % de rendement brut |
| Travaux | Aucun travaux |
Prix du marché
Prix demandé / valeur de revente estimée : 80,4 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 2 400 €/m² (610 ventes) | 2 400 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 2 700 €/m² (340 ventes) | 2 700 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 1 900 €/m² (64 ventes) | 1 900 €/m² | bonne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Nîmes, période 3 dernières années.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 180 000 € | 171 000 € | 166 000 € |
| Frais d'acquisition | 5 400 € | 5 130 € | 4 980 € |
| Travaux | 0 € | 0 € | 0 € |
| Diagnostics, avocat et commercialisation | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Intérêts de portage | 3 150 € | 2 992 € | 2 905 € |
| Prix de revient | 191 550 € | 182 122 € | 176 885 € |
| Revente : Boutique ou local commercial loué | 197 600 € | 224 000 € | 248 900 € |
| Revente brute | 197 600 € | 224 000 € | 248 900 € |
| Frais de revente | 9 880 € | 11 200 € | 12 445 € |
| Revente nette | 187 720 € | 212 800 € | 236 455 € |
| Marge | -3 830 € | 30 678 € | 59 570 € |
| Marge / prix de revient | -2 % | 16,8 % | 33,7 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 146 000 € | 166 000 € | 185 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 156 000 €. Plafond : 156 000 €.
- Offre d'ouverture à 151 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 156 000 €.
- Plafond à 156 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, bail et quittances conformes à l'annonce.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Boutique ou local commercial | Local | 95 m² | 224 000 € |
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Loyer au-dessus du marché | Un loyer surévalué gonfle la valeur ; au renouvellement, il peut être ramené au prix du marché. | Comparer le loyer au m² avec les locaux loués dans la même rue. |
| Départ du locataire | Le locataire peut donner congé à chaque fin de période de 3 ans : le local se revendrait vide, avec une forte décote. | Vérifier la date de la prochaine échéance et la santé financière du locataire (bilans, retards de loyer). |
| Charges et taxe foncière | Si la taxe foncière et les gros travaux restent à la charge du propriétaire, le rendement réel baisse. | Lire la clause de répartition des charges du bail. |
| Mise aux normes | Accessibilité, sécurité incendie ou décret tertiaire pour les bureaux de plus de 1 000 m² peuvent imposer des travaux. | Demander les attestations de conformité et le dernier rapport de contrôle. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Bail commercial | Durée, date de la prochaine échéance, loyer, indexation, destination autorisée, garanties et cession du bail. | Avocat ou notaire |
| Droit de préférence du locataire | Pour un local commercial ou artisanal, le locataire peut être prioritaire pour acheter : délai d'un mois à respecter. | Notaire |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| État du bâti | Toiture, structure, façade, réseaux, et pour un entrepôt : dalle, quais, portes, hauteur sous plafond. |
| Diagnostics | Amiante si permis avant 1997, DPE tertiaire, état des risques. |
| Accessibilité et sécurité | Registre d'accessibilité et rapport de contrôle si le local reçoit du public. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA sur le loyer et à la revente | Un local loué avec TVA, ou revendu par un professionnel, pose la question de la TVA et de sa régularisation. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- Bail commercial complet et ses avenants
- Trois dernières quittances et état des impayés
- Dernier avis de taxe foncière et répartition des charges
- Diagnostics amiante et DPE
- Attestations d'accessibilité et de sécurité si le local reçoit du public
- Titre de propriété, règlement de copropriété s'il y en a un
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Nîmes · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
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