Rapport d'exemple : prix de marché et bien illustratifs, sans consultation des bases de diagnostics, de risques et d'urbanisme. Les calculs sont ceux du moteur réel.
Entrée de ville, 34400 Lunel
Rapport du 12 octobre 2026 · préparé pour Agence exemple
Opération à négocier : offre conseillée à 260 000 €, sans dépasser 280 000 €.
Terrain à bâtir. Prix de référence des terrains à bâtir du secteur : 260 €/m². Revente estimée à 494 200 € dans le scénario central, pour un prix de revient de 348 945 € : marge de 120 545 € (35 % du prix de revient). Scénario prudent : 67 865 €.
Zonage d'urbanisme non consulté : la constructibilité doit être vérifiée en mairie avant toute offre.
Au-delà de deux lots avec voirie commune, un permis d'aménager est en général nécessaire : délai de 3 mois minimum.
Le bien
| Prix affiché | 280 000 € |
|---|---|
| Type d'opération | Terrain à bâtir · Revente d'un terrain en un ou plusieurs lots |
| Surface du terrain | 2 000 m² |
| Lots envisagés | 3 |
Prix du marché
Prix au m² demandé / prix au m² des terrains à bâtir du secteur : 53,8 %.
| Biens vendus | Autour du bien | Dans la commune | Référence retenue | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | – | 2 600 €/m² (140 ventes) | 2 600 €/m² | bonne |
| Maisons | – | 3 000 €/m² (190 ventes) | 3 000 €/m² | bonne |
| Terrains à bâtir | – | 260 €/m² (36 ventes) | 260 €/m² | bonne |
| Locaux commerciaux et d'activité | – | 1 200 €/m² (15 ventes) | 1 200 €/m² | moyenne |
Source : Exemple : prix médians illustratifs pour Lunel, période 3 dernières années.
La marge en trois scénarios
| Poste | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 280 000 € | 266 000 € | 258 000 € |
| Frais d'acquisition | 8 400 € | 7 980 € | 7 740 € |
| Travaux | 0 € | 0 € | 0 € |
| Géomètre, autorisations et viabilisation | 61 000 € | 61 000 € | 61 000 € |
| Intérêts de portage | 14 700 € | 13 965 € | 13 545 € |
| Prix de revient | 364 100 € | 348 945 € | 340 285 € |
| Revente : 3 lots à bâtir | 454 700 € | 494 200 € | 533 700 € |
| Revente brute | 454 700 € | 494 200 € | 533 700 € |
| Frais de revente | 22 735 € | 24 710 € | 26 685 € |
| Revente nette | 431 965 € | 469 490 € | 507 015 € |
| Marge | 67 865 € | 120 545 € | 166 730 € |
| Marge / prix de revient | 18,6 % | 34,5 % | 49 % |
| Prix maximum pour 20 % de marge | 276 000 € | 305 000 € | 334 000 € |
Prix d'offre et négociation
Offre conseillée : 260 000 €. Plafond : 280 000 €.
- Offre d'ouverture à 252 000 €, justifiée par les informations manquantes.
- Accord visé autour de 260 000 €.
- Plafond à 280 000 € tant que les documents demandés ne sont pas fournis.
- Conditions suspensives : financement, certificat d'urbanisme et autorisation de division obtenus et purgés de recours.
Découpage de l'opération
| Lot | Nature | Surface | Valeur, scénario central |
|---|---|---|---|
| Lot 1 | Terrain | 587 m² | 164 800 € |
| Lot 2 | Terrain | 587 m² | 164 800 € |
| Lot 3 | Terrain | 587 m² | 164 800 € |
Risques identifiés
| Risque | Effet | Comment le lever |
|---|---|---|
| Constructibilité | Zonage non consulté automatiquement. Un terrain en zone agricole ou naturelle n'est en principe pas constructible. | Obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel, ou en faire une condition suspensive. |
| Viabilisation | Le coût des réseaux dépend de leur distance : il peut doubler si une extension du réseau est nécessaire. | Faire chiffrer les raccordements par les concessionnaires avant l'offre. |
| Nature du sol | Un sol argileux, rocheux ou remblayé renchérit les fondations et fait baisser le prix des lots. | Faire réaliser l'étude géotechnique préalable, obligatoire en zone d'argiles moyennes ou fortes. |
| Délais et recours | Permis d'aménager, recours des voisins et fouilles archéologiques peuvent ajouter plusieurs mois de portage. | Conditionner l'achat à l'obtention d'une autorisation purgée de recours. |
Juridique et urbanisme
| Point | À vérifier | Par |
|---|---|---|
| Titre et servitudes | Absence d'hypothèque, de servitude ou de droit de passage gênant le projet. | Notaire |
| Autorisation de découper | Déclaration préalable pour un ou deux lots sans voie commune ; permis d'aménager au-delà ou en secteur protégé. | Géomètre-expert, mairie |
| Bornage | Bornage obligatoire pour vendre un terrain à bâtir issu d'une division. | Géomètre-expert |
| Droit de préemption de la commune | Délai de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner si la zone est couverte. | Notaire, mairie |
Technique
| Point | À vérifier |
|---|---|
| Étude de sol | Étude géotechnique préalable à fournir aux acheteurs en zone d'argiles moyennes ou fortes. |
| Réseaux | Distance aux réseaux d'eau, d'électricité, de télécom et d'assainissement collectif. |
| Pente et accès | Une forte pente ou un accès étroit renchérit la construction et la voirie. |
| Risques naturels et technologiques | Non consultés automatiquement : exiger l'état des risques et pollutions (ERP) et vérifier l'adresse sur georisques.gouv.fr. |
Fiscalité et structure
| Point | Analyse | À valider par |
|---|---|---|
| TVA sur la revente | Un terrain à bâtir revendu par un professionnel est soumis à la TVA, sur la marge si le terrain a été acheté sans TVA. | Expert-comptable |
| Frais d'acquisition réduits | Le calcul retient les frais réduits du marchand de biens : ils supposent l'engagement de revendre sous 5 ans, inscrit dans l'acte. | Notaire |
| Taxe d'aménagement | Payée par les acheteurs qui construisent, elle pèse sur le prix qu'ils acceptent. | Mairie |
| Structure d'achat | Une société à l'impôt sur les sociétés est la forme habituelle pour l'achat-revente ; un particulier qui revend sans être marchand de biens est imposé sur la plus-value. | Expert-comptable |
Documents à exiger du vendeur
- Plan cadastral et surface exacte
- Certificat d'urbanisme, ou à défaut le règlement de la zone
- Plan des réseaux à proximité
- Étude de sol si elle existe
- Titre de propriété et servitudes
- Dernier avis de taxe foncière
Méthode, sources et limites
Le détail des hypothèses de calcul (frais, financement, durée de portage, prix retenus par scénario) figure dans les rapports commandés.
Sources : Exemple : prix médians illustratifs pour Lunel · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté · Exemple : non consulté.
Analyse chiffrée produite automatiquement par MargeImmo à partir de données publiques et des informations fournies par le demandeur. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un avis juridique ou fiscal. Toute décision se valide avec un notaire, un expert-comptable et une visite du bien.
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